丁祖昱：TOP500房企引領(lǐng)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

??中房網(wǎng)訊 3月29日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2022房地產(chǎn)TOP500測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”舉行。備受關(guān)注的“2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”、“TOP500首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測(cè)評(píng)成果揭曉。這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測(cè)評(píng)工作，已連續(xù)開(kāi)展14年，相關(guān)測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、易居企業(yè)集團(tuán)CEO 丁祖昱

??會(huì)上，上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱發(fā)布了2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)研究成果。丁祖昱表示，去年行業(yè)經(jīng)歷了巨大變革，今年整體榜單變動(dòng)情況較大。前10強(qiáng)有20%的變動(dòng)，前50強(qiáng)有26%的變動(dòng)，而在2021年前10強(qiáng)1家變動(dòng)，前50強(qiáng)是10%的變動(dòng)。同時(shí)，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模整體增速明顯放緩，同比增長(zhǎng)了10%左右；凈資產(chǎn)均值211億元，同比增長(zhǎng)18%。增速雖然放緩，但依然還有增長(zhǎng)。

??銷售規(guī)模方面，TOP500房企的整體銷售出現(xiàn)了回落，這種趨勢(shì)才剛剛開(kāi)始。從市場(chǎng)情況來(lái)看，行業(yè)規(guī)模已經(jīng)見(jiàn)頂。在接下去的相關(guān)年份中，整體行業(yè)規(guī)模將回落。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，企業(yè)在2021年開(kāi)始重新強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品，回歸產(chǎn)品，提升品質(zhì)。特別是要強(qiáng)調(diào)人居，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì)，包括注重健康，消費(fèi)者越來(lái)越重視，房企也越來(lái)越重視。

??從本次測(cè)評(píng)中發(fā)現(xiàn)企業(yè)對(duì)內(nèi)不斷地提升運(yùn)營(yíng)管理能力，對(duì)外在發(fā)力做營(yíng)銷。2021年從全年來(lái)看，營(yíng)銷都是關(guān)鍵詞，從開(kāi)年到結(jié)尾都在強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷。還有一部分企業(yè)提前贖回了債務(wù)，包括大股東增持了股票，希望能夠提振市場(chǎng)信心。同時(shí)，也欣喜看到一部分企業(yè)到目前還是抵御住了整體現(xiàn)金流的壓力。

??2021年雖然房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了更多的波折，但是TOP500房企依然是整個(gè)行業(yè)的標(biāo)桿，依然是整個(gè)行業(yè)企業(yè)的榜樣，也希望這些企業(yè)能夠繼續(xù)引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

??以下為文字實(shí)錄：

??大家好！今天是一個(gè)特別的發(fā)布會(huì)，我在上海會(huì)場(chǎng)是個(gè)空?qǐng)?，因?yàn)橐咔殛P(guān)系，我們也臨時(shí)讓上海的客戶都在線上參與到整個(gè)活動(dòng)。我在上海的分會(huì)場(chǎng)向各位發(fā)布2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)top500測(cè)評(píng)成果。

??首先看一下測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。去年整個(gè)中心和房協(xié)共同發(fā)布了《中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》，印發(fā)出來(lái)作為TOP500測(cè)評(píng)的基本依據(jù)。測(cè)評(píng)指標(biāo)體系中包含了8個(gè)一級(jí)指標(biāo)，25個(gè)二級(jí)指標(biāo)，73個(gè)三級(jí)指標(biāo)，企業(yè)規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)管控同樣看重。也包括一系列的一票否決企業(yè)。今年一部分企業(yè)因?yàn)橐黄狈駴Q比如違約、暴雷等相關(guān)企業(yè)退出了TOP500的榜單。測(cè)評(píng)模型、測(cè)評(píng)方法用了因子分析法、層次分析法、功效系數(shù)法、組合評(píng)價(jià)法。多種測(cè)評(píng)方法也要用綜合的方法測(cè)評(píng)，這樣的過(guò)程中不斷地對(duì)整個(gè)模型、指標(biāo)體系更新調(diào)整。

??今年測(cè)評(píng)報(bào)告，榜單的變動(dòng)情況，行業(yè)經(jīng)歷了巨大的變革，整體榜單變動(dòng)情況比之前大得多。前10強(qiáng)有20%的變動(dòng)，前50強(qiáng)有26%的變動(dòng)，而在2021年前10強(qiáng)1家變動(dòng)，前50強(qiáng)是10%的變動(dòng)。榜單發(fā)生了比較大的變化。10強(qiáng)中一些熟悉的面孔，萬(wàn)科綜合實(shí)力高居首位，中海、保利分居二、三，央企、國(guó)企在前10強(qiáng)榜單中的排名發(fā)生了非常大的變化。碧桂園、招商蛇口、龍湖、融創(chuàng)、金地、新城分列4-10位。從入榜企業(yè)區(qū)域分布情況看，華東和華南占比仍然60%，東部地區(qū)占比比去年有所提升。企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模整體增速明顯放緩，但是考慮到我們把一部分企業(yè)一票否決相關(guān)原因拉出去，所以增速放緩速度還好，至少看到這次還是同比增長(zhǎng)了10%。凈資產(chǎn)均值211億元，同比增長(zhǎng)18%。增速雖然放緩，但依然還有增長(zhǎng)。

??銷售規(guī)模同比均有所下降，下降幅度還不小，比如前10下降了16.3%，前100下降了16.7%，TOP500整體銷售下降14.9%，這次特別是2021年在全國(guó)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)整體略有上升的情況下，TOP500企業(yè)的整體銷售出現(xiàn)了回落，這種趨勢(shì)才剛剛開(kāi)始，接下去會(huì)有進(jìn)一步的回落。

??風(fēng)險(xiǎn)管控指標(biāo)中，TOP500償債指標(biāo)有所改善，這和前年搞的“三道紅線”有非常重要的關(guān)系，去年整體償債上榜的企業(yè)情況還是非常不錯(cuò)，由于償債指標(biāo)有所改善，也導(dǎo)致房企資金端承壓非常大。長(zhǎng)期償債能力中，TOP500資產(chǎn)負(fù)債率均值去年67.85%，比前一年下降10%。凈負(fù)債率69.57%。

??房企到位資金增速也出現(xiàn)相應(yīng)回落，其中國(guó)內(nèi)貸款比例占比也有所下降。資金來(lái)源總額雖然比2020年上升了4.2，但是增速明顯回落。國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)12%，整體占比開(kāi)始下降。

??融資情況來(lái)看，龍頭房企融資總額和融資成本均有下降。2021年前50房企融資總額是10540億元，比2020年下降2.34%。二八法則在房企中非常明顯，前50強(qiáng)融資占了房企融資大頭，它比2020年下降2.34，也可以看到整個(gè)融資狀況是不容樂(lè)觀。

??絕對(duì)盈利能力來(lái)看，營(yíng)業(yè)收入增速在持續(xù)放緩，當(dāng)然還是有增速。凈利潤(rùn)同比繼續(xù)出現(xiàn)下降，雖然收入在增長(zhǎng)，利潤(rùn)率還在繼續(xù)下滑，而且下滑速度還不慢。TOP5002021年?duì)I業(yè)收入均值190億元，營(yíng)業(yè)成本均值153億元，利潤(rùn)大幅度下降。整個(gè)凈利潤(rùn)2021年只有10.72億元，比前一年有所下降的，下降了2.61%。

??相對(duì)盈利能力，資產(chǎn)收益率是小幅下降，盈利能力也在繼續(xù)下降。前500總資產(chǎn)收益率均值只有0.78%，比前一年下降了0.54個(gè)百分點(diǎn)。凈資產(chǎn)收益率均值3.89，較上一年下降0.64個(gè)百分點(diǎn)。成本費(fèi)用利潤(rùn)率均值9.84，較上一年下降1.41個(gè)百分點(diǎn)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)算是微利行業(yè)了。

??梯隊(duì)情況來(lái)看，行業(yè)內(nèi)部分化明顯，新的榜單中可以看到前10房企還是非常亮眼，營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)到了2760億，同比增長(zhǎng)72%。今天龍頭企業(yè)整體表現(xiàn)還是非常不錯(cuò)的。相對(duì)盈利方面龍頭企業(yè)更具優(yōu)勢(shì)，但是每個(gè)梯隊(duì)之間還是有比較大的差異。

??運(yùn)營(yíng)效率指標(biāo)來(lái)看，非常欣喜看到2021年運(yùn)營(yíng)指標(biāo)還有小幅度提升，TOP500存貨周轉(zhuǎn)率均值是0.13，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值是0.15，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值0.11，都比前一年小幅度提升。在行業(yè)發(fā)生比較大的變動(dòng)情況下，房企向管理要效益，強(qiáng)調(diào)加速周轉(zhuǎn)，資金回籠，提高人效，還是取得了一定效果。

??存貨情況，房地產(chǎn)去化壓力非常大，庫(kù)存創(chuàng)歷史新高。去年下半年市場(chǎng)出現(xiàn)比較大的下調(diào)，2021年年末前TOP500平均存貨獲值508.75億，同比增加7.39%。

??成長(zhǎng)角度來(lái)講，房企成長(zhǎng)阻力非常大，TOP500銷售金額同比14.9%，利潤(rùn)下降6.8%。目前情況來(lái)看，在未來(lái)行業(yè)規(guī)模繼續(xù)萎縮的情況下，整體增長(zhǎng)不僅是放緩，接下去可能繼續(xù)下滑。

??拿地情況，總體力度進(jìn)一步下滑，2021年全國(guó)300個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交用地6.8萬(wàn)億，同比下降10%。前30強(qiáng)新增拿地金額2.25萬(wàn)億元，同比下降19.37%，處于五年來(lái)最低水平。22城拿地金額前三名都是央企、國(guó)企，所以央企、國(guó)企拿地過(guò)程中還是占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

??社會(huì)責(zé)任情況來(lái)看，整體稅收貢獻(xiàn)有所下降，TOP500所得稅均值3.51億元，同比下降25.17%，這也符合整個(gè)行業(yè)變成微利行業(yè)的現(xiàn)狀。當(dāng)然這些龍頭企業(yè)還在積極開(kāi)展各項(xiàng)公益活動(dòng)，隨著行業(yè)非常困難，甚至很多企業(yè)也非常困難，但是圍繞鄉(xiāng)村振興、醫(yī)療健康、抗疫救災(zāi)、文化體育、企業(yè)幫扶等等十多個(gè)方面做了大量公益工作，在承擔(dān)社會(huì)責(zé)任方面，房地產(chǎn)企業(yè)還是作出了表率。

??相應(yīng)的測(cè)評(píng)結(jié)論。中央政策去年是現(xiàn)金后穩(wěn)，今年總情況看也是以穩(wěn)定為主，所以應(yīng)該講政策面今天還是非常有利于整體行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。地方政府調(diào)整相對(duì)高頻，特別在去年全年，一部分熱點(diǎn)城市去年上半年頻頻出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，去年下半年一部分市場(chǎng)壓力較大的城市出臺(tái)了一部分的放松穩(wěn)定市場(chǎng)的政策，所以我們大概統(tǒng)計(jì)了一下去年地方政策收緊加碼的有250次，特別是深圳、廣州、上海、杭州、成都這些熱點(diǎn)城市。下半年政策松綁，到今年一季度政策松綁情況更加明顯。

??市場(chǎng)面情況來(lái)看，行業(yè)規(guī)模已經(jīng)見(jiàn)頂，2021年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了前高后低的轉(zhuǎn)變，去年上半年高歌猛進(jìn)，下半年急轉(zhuǎn)直下，最終全年銷售規(guī)模還是創(chuàng)了新高，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)全年商品房銷售面積179433萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)1.9%，銷售金額181930億元，同比增長(zhǎng)4.8%。在接下去的相關(guān)年份中，整體行業(yè)規(guī)模將回落。去年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量是14.76萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)4.4%。增速也有所回落，而且全年是呈現(xiàn)持續(xù)下降的狀況。

??行業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題是流動(dòng)性危機(jī)，在2021年集中爆發(fā)，出現(xiàn)了不少違約暴雷的企業(yè)，行業(yè)并購(gòu)的事件也明顯增多，這也是2021年，乃至2022年持續(xù)發(fā)生的行業(yè)大變局帶來(lái)的相應(yīng)情況。

??對(duì)于企業(yè)來(lái)講，企業(yè)在2021年開(kāi)始重新強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品，回歸產(chǎn)品，提升品質(zhì)，特別是要強(qiáng)調(diào)人居，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì)，包括注重健康，這次疫情也給大家提了醒，宅在家里的時(shí)間會(huì)更多，居家的安全健康，以及產(chǎn)品本身和設(shè)計(jì)、綠色低碳、數(shù)字化、智能化相關(guān)的內(nèi)容，消費(fèi)者越來(lái)越重視，房企也越來(lái)越重視。這次TOP500測(cè)評(píng)中發(fā)現(xiàn)企業(yè)對(duì)內(nèi)不斷地提升運(yùn)營(yíng)管理能力，對(duì)外在發(fā)力做營(yíng)銷，2021年從全年來(lái)看營(yíng)銷都是關(guān)鍵詞，從開(kāi)年到結(jié)尾都在強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷。還有一部分企業(yè)提前贖回了債務(wù)，包括大股東增持了股票，希望能夠提振市場(chǎng)信心，我們也欣喜看到一部分企業(yè)到目前還是抵御住了整體現(xiàn)金流的壓力，上榜的企業(yè)基本都能夠比較好地把債務(wù)問(wèn)題處理到位，只能說(shuō)截至到發(fā)稿的時(shí)候，后續(xù)情況會(huì)怎么演變還得再看。還有第二曲線的問(wèn)題，在過(guò)去3年里，第二曲線，包括物業(yè)、租賃、商業(yè)、辦公、文旅、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)、城市更新等等取得大發(fā)展的，在2021年房企更加理性看待第二曲線，我們也看到第二曲線不是攤多求全，面面俱到，只注重規(guī)模增長(zhǎng)，很多企業(yè)偏重點(diǎn)進(jìn)入其中一兩條、兩三條線，希望在第二曲線發(fā)展過(guò)程中也是高質(zhì)量持續(xù)健康發(fā)展，所以應(yīng)該講2021年雖然房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了更多的波折，但是我們這次評(píng)選出來(lái)的TOP500企業(yè)依然是整個(gè)行業(yè)的標(biāo)桿，依然是整個(gè)行業(yè)企業(yè)的榜樣，我們也希望這些企業(yè)能夠繼續(xù)引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。

??謝謝大家！