胡葆森：多項(xiàng)目運(yùn)作與土地儲備助建業(yè)地產(chǎn)制勝

    中房網(wǎng)訊　由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與上海易居房地產(chǎn)研究院房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》3月23日在京揭曉，會議旨在分享領(lǐng)先企業(yè)成功經(jīng)驗(yàn)，整合全產(chǎn)業(yè)鏈核心資源，探討房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與發(fā)展。以專業(yè)深入的研究、客觀公正的結(jié)果，為轉(zhuǎn)型時期的房企戰(zhàn)略調(diào)整和模式創(chuàng)新提供了思路與范本。

    胡葆森：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓各位朋友下午好！首先感謝中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，上海易居房地產(chǎn)研究院房地產(chǎn)測評中心舉辦這次活動。今天與大家分享三個觀點(diǎn)。
    記得2005年一次行業(yè)房地產(chǎn)論壇上，我第一次表明一個觀點(diǎn)，我認(rèn)為在2004年大限之后，中國房地產(chǎn)格局將加速調(diào)整。實(shí)際上，大家回顧過去六年中國房地產(chǎn)格局調(diào)整，在2005年在不斷調(diào)整。今天榜單都是在這個過程在加速發(fā)展脫穎而出的。在一線城市北上廣深，在一線城市越來越激烈的土地市場競爭下，轉(zhuǎn)移到二線城市。剛才看到恒大夏總，作為當(dāng)時還不算很大的公司的前提下，主動轉(zhuǎn)移二、三城市。我們看到很多地產(chǎn)商大約都是在2005、2006年主動走向二、三線城市。

    隨著梯度轉(zhuǎn)移現(xiàn)象，前十大地產(chǎn)商將分享未來60%份額。在這樣一種市場格局調(diào)整的大背景下，我們每一個企業(yè)應(yīng)該在這樣一種背景下如何準(zhǔn)確把握、調(diào)整自己的地位。當(dāng)時發(fā)表這個觀點(diǎn)是給這個行業(yè)提醒，你是繼續(xù)守在一線城市還是轉(zhuǎn)向二線市場。

    回顧幾年，前20大地產(chǎn)商基本占據(jù)全國很大的份額。前100強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)分享了全國27%，這是市場格局調(diào)整，調(diào)整時間還會持續(xù)二~四年時間。八年會完成這次調(diào)整。也許用不了五年市場格局調(diào)整將基本結(jié)束。調(diào)整結(jié)束將會出現(xiàn)每一個前十大地產(chǎn)商將要分享市場60%份額。作為首家房地產(chǎn)上市企業(yè)，到今年我們上市將近三年時間的體會是，房地產(chǎn)行業(yè)如果想做一個持續(xù)經(jīng)營的百年老店就必須知道這個行業(yè)運(yùn)作規(guī)律和資本市場，也就是說作為資金密集型的行業(yè)，未來子投資者對你的要求。要用投資者的要求作為今年行為的出發(fā)點(diǎn)，或者是用未來約束現(xiàn)在。資本市場，資本投資者的要求對所有的行業(yè)都一樣的，八個字，持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長。

    實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)穩(wěn)定增長的前提

    大家知道持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長說起來容易，第一，盈利，第二，持續(xù)盈利。第三，增長盈利。第四，穩(wěn)定增長。忽高忽低也不行，募集資本也遇到了一些困難。大家知道在房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過十幾年的探索發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)穩(wěn)定增長，必須有兩個前提：

    第一，多項(xiàng)目運(yùn)作。大家可以想象，騰挪的空間會很大。要想實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的增長同時運(yùn)作的項(xiàng)目至少應(yīng)該在20個以上，才能把自己的財務(wù)表現(xiàn)在均衡穩(wěn)定；

    第二，前提要有充足的土地儲備。與你的項(xiàng)目相匹配的多項(xiàng)目運(yùn)作操作系統(tǒng)，也就是優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，再較上完善的管控系統(tǒng)。這是實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長的兩大前提。當(dāng)然還有其他的，比如系列化的產(chǎn)品，質(zhì)量產(chǎn)品、采購系統(tǒng)。最終必須與資本市場對接。 投資人的要求，八個字：持續(xù)、盈利、穩(wěn)定、增長。

    第三，關(guān)于道德血液的關(guān)注。我們干了這些多的活兒，1998年停止福利分房之后，全國地產(chǎn)商總額超過80億平方米的房子，無論從改善城市形象，還是解決民生住房問題，還是改善老百姓的住房條件，做出的貢獻(xiàn)是不可磨滅的，可是為什么我們還在背著道德黑鍋，我們自己需要反思。所以在1998年開始思考，企業(yè)的戰(zhàn)略模式，然后在2002年開始從河南省會鄭州開始走向其他18個密集城市的戰(zhàn)略布局。前年開始有現(xiàn)在性進(jìn)行，作為區(qū)域化的品牌，目的在完成自己企業(yè)可持續(xù)發(fā)展同時，能夠承擔(dān)更多的社會責(zé)任。我經(jīng)常把企業(yè)的行為描述為兩個，一個是規(guī)定動作。作為企業(yè)需要蓋房子、交稅，這是規(guī)定動作。但是要作為一個負(fù)責(zé)任的企業(yè)，就必須主動在完善自己規(guī)定動作的同時，去承擔(dān)更大的社會責(zé)任，才能夠逐漸被這個行業(yè)、全社會所認(rèn)同。

    大家知道，我們在贊助了河南省足球隊(duì)，從1994年足球隊(duì)改革后，有民營企業(yè)自主的足球俱樂部。把我們在商業(yè)領(lǐng)域獲得的資源，用其他的渠道回饋。大家知道足球每年花費(fèi)很多，今年預(yù)算八千多萬，還不算投資最大，已經(jīng)大家了每年八千多萬，還有，河南省少兒美術(shù)館等等，我們主動承擔(dān)更多的社會責(zé)任，然后，把自己定位成城市化進(jìn)程和社會全面進(jìn)步的定位。在這個過程當(dāng)中，我們會從普遍被認(rèn)同最終走向河南最受尊敬的企業(yè)。我希望我們的行業(yè)在解決生存發(fā)展基本問題后，去主動承擔(dān)更多的社會責(zé)任，讓我們整體形象越來越好。最后，感謝主辦方主辦這次活動。