[克而瑞]首入上海，龍光長(zhǎng)三角都市圈戰(zhàn)略布局更進(jìn)一步

??龍光自2018年開(kāi)始正式進(jìn)軍長(zhǎng)三角市場(chǎng)，兩年內(nèi)在環(huán)上海區(qū)域獲取近10個(gè)項(xiàng)目布局，得到迅速發(fā)展。近日，龍光以總價(jià)23.8億元競(jìng)得上海市楊浦定海社區(qū)一宗住宅地塊，完成長(zhǎng)三角都市圈戰(zhàn)略布局的重要一步。在長(zhǎng)三角區(qū)域加速布局發(fā)展、培養(yǎng)集團(tuán)新業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)的同時(shí)，如何通過(guò)楊浦項(xiàng)目打響龍光在上海區(qū)域市場(chǎng)的品牌效應(yīng)，也對(duì)其產(chǎn)品定位和產(chǎn)品打造能力提出了考驗(yàn)。

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??首入上海市場(chǎng)

??龍光競(jìng)得楊浦區(qū)定海社區(qū)宅地

??近日，龍光以總價(jià)23.82億元摘得上海楊浦區(qū)定海社區(qū)D5-1地塊（定海路街道152街坊），溢價(jià)率19%。首入上海的同時(shí)，也完成了龍光長(zhǎng)三角都市圈布局戰(zhàn)略中重要的一步。

??該地塊土地出讓面積1.46萬(wàn)平方米，容積率2.5，計(jì)容建面面積約3.64萬(wàn)平方米，拿地樓板價(jià)近65441元/平方米。作為上海市楊浦區(qū)2020年掛牌出讓的首幅宅地，該地塊地處內(nèi)中環(huán)間，緊鄰地鐵12號(hào)線愛(ài)國(guó)路站，且無(wú)任何自持、租賃住宅要求，地理位置和出讓條件相對(duì)優(yōu)越。

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??戰(zhàn)略意義更大

??打造好產(chǎn)品樹(shù)標(biāo)桿

??楊浦區(qū)定海社區(qū)D5-1地塊雖然拿地樓面價(jià)達(dá)到6.5萬(wàn)元/平方米，但參考近年周邊新推項(xiàng)目的銷(xiāo)售表現(xiàn)，預(yù)計(jì)利潤(rùn)空間仍能得到保證。具體來(lái)看，在該地塊3公里范圍區(qū)域內(nèi)，有華發(fā)公館和陽(yáng)光城檀悅101兩個(gè)近年新開(kāi)的項(xiàng)目，銷(xiāo)售均價(jià)近10萬(wàn)元/平方米，最早于2018年末開(kāi)盤(pán)且目前均已售罄。

??從潛在目標(biāo)客群來(lái)看，因?yàn)樵摰貕K出讓條件中有不低于80%的中小套型住宅占比限制，最終其產(chǎn)品或以區(qū)域內(nèi)的再改需求為主。作為龍光進(jìn)入上海核心市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的利潤(rùn)空間固然重要，但如何通過(guò)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，成為該板塊的標(biāo)桿，并打響其在上海的品牌效應(yīng)，考驗(yàn)龍光的產(chǎn)品打造能力。

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??深化長(zhǎng)三角都市圈戰(zhàn)略布局

??培養(yǎng)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)

??對(duì)于從某個(gè)區(qū)域成長(zhǎng)起來(lái)的房企而言，在通過(guò)區(qū)域深耕發(fā)展到一定規(guī)模之后，借力全國(guó)化拓展市場(chǎng)布局是提升自身發(fā)展空間的重要途徑之一。此次龍光正式進(jìn)入上海市場(chǎng)、獲取核心區(qū)域的首個(gè)項(xiàng)目，對(duì)其深入長(zhǎng)三角都市圈發(fā)展、加速全國(guó)化布局具有更強(qiáng)的戰(zhàn)略意義。

??一方面，龍光作為區(qū)域發(fā)展型房企的典型代表，成立20余年來(lái)采取集中性戰(zhàn)略，堅(jiān)持對(duì)汕頭大本營(yíng)、粵港澳大灣區(qū)及南寧市場(chǎng)進(jìn)行區(qū)域深耕。另一方面，近年來(lái)龍光對(duì)全國(guó)化布局的嘗試加速。其中，華東市場(chǎng)作為房企布局的必爭(zhēng)之地，也是龍光全國(guó)化布局戰(zhàn)略的一部分。

??早在2018年初，龍光就正式成立上海區(qū)域公司、進(jìn)軍長(zhǎng)三角市場(chǎng)。在環(huán)滬區(qū)域開(kāi)啟對(duì)長(zhǎng)三角都市圈的戰(zhàn)略布局，并在短短兩年時(shí)間內(nèi)得到迅速發(fā)展。截至目前，龍光在上海周邊的蘇州吳江、昆山、嘉善等地已擁有10個(gè)項(xiàng)目布局，土儲(chǔ)總貨值逾百億元。以上海為核心、緊密環(huán)滬為主，深耕嘉善。值得注意的是，龍光持續(xù)關(guān)注上海市場(chǎng)，年內(nèi)已積極參與多場(chǎng)土拍，在惜敗招商、錯(cuò)失虹口嘉興路街道地塊后，龍光對(duì)楊浦定海路街道地塊也是志在必得。

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??全國(guó)化布局逐步加速

??粵港澳大灣區(qū)仍是投資核心

??根據(jù)龍光披露的發(fā)展目標(biāo)，將對(duì)大灣區(qū)、長(zhǎng)三角兩大都市圈，以及西南、中部?jī)纱蟪鞘腥哼M(jìn)行全國(guó)布局。2019年，龍光長(zhǎng)三角區(qū)域全年銷(xiāo)售金額破30億元，占集團(tuán)銷(xiāo)售的比重提升至3.1%，市場(chǎng)外拓業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)顯現(xiàn)。

??但值得注意的是，在區(qū)域結(jié)構(gòu)上，無(wú)論是從布局重心、還是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)看，粵港澳大灣區(qū)仍將長(zhǎng)期處于龍光的核心戰(zhàn)略地位。一方面，2019年粵港澳大灣區(qū)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)占到集團(tuán)銷(xiāo)售的56.3%。而截至2019年末，粵港澳大灣區(qū)的土儲(chǔ)貨值達(dá)6850億元，占比更高達(dá)82%。另一方面，龍光2020年以來(lái)積極投資拿地，上半年在深圳、廣州、佛山等城市均有斬獲，拿地銷(xiāo)售比高于行業(yè)平均。其中，4月龍光以最高限價(jià)115.97億元競(jìng)得深圳前海一宗宅地，進(jìn)一步擴(kuò)充了其在大灣區(qū)的貨值儲(chǔ)備。

??總體而言，繼西南區(qū)域之后，2018年以來(lái)龍光在長(zhǎng)三角城市圈的布局加速、業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)逐步顯現(xiàn)。此次摘得的上海市楊浦項(xiàng)目能否打造成為該板塊的標(biāo)桿產(chǎn)品，打響龍光在上海的品牌效應(yīng)，考驗(yàn)龍光的產(chǎn)品打造能力。同時(shí)，環(huán)上海區(qū)域城市市場(chǎng)是否能進(jìn)一步發(fā)展成為龍光全國(guó)化布局拓展的一個(gè)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，值得關(guān)注。