[克而瑞]成交量價環(huán)比不及上周，廣州、無錫次輪土拍回溫（7.18-7.24）

??2022年第30周

??2022年7月18日-2022年7月24日，隨著22城次輪集中土拍潮漸進(jìn)尾聲，重點監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模也因此較上周明顯回落，平均地價也受城市成交結(jié)構(gòu)的變化環(huán)比下降。22城集中土拍方面，廣州和無錫于本周完成了年內(nèi)第二輪集中出讓，從最終土拍表現(xiàn)來看，兩城土拍熱度均較首輪有所回升，尤其是廣州，次輪成交溢價率達(dá)6.6%，處于已完成次輪土拍城市中較高水平。

??土地政策

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??十四五期內(nèi)青島租賃用地供應(yīng)不低于六千畝
廣州增城開展“工改工”試點

??7月18日，《青島市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃（征求意見稿）》發(fā)布。根據(jù)規(guī)劃，十四五期內(nèi)青島租賃住房用地供應(yīng)規(guī)模將不低于6000畝，其中城陽、西海岸新區(qū)、即墨、膠州等四區(qū)是保障性租賃住房建設(shè)的主要區(qū)域。此外，廣州增城也于近日印發(fā)了《推進(jìn)存量工業(yè)用地高質(zhì)量利用實施辦法的通知》，將推動存量工業(yè)用地“工改工”提質(zhì)增效，不斷優(yōu)化存量工業(yè)用地管理。

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??土地供應(yīng)

??供應(yīng)建面延續(xù)低位運行
一二線城市掛牌地塊多為商辦用地

??供應(yīng)方面。因重點城市次輪供地大多均已掛牌，重點監(jiān)測城市的土地供應(yīng)量延續(xù)低位運行。據(jù)CRIC統(tǒng)計，重點監(jiān)測城市總建筑面積為476萬平方米，與上周基本持平，同比大跌五成以上。分能級城市來看，一線城市中北京和上海各有3幅商辦用地推出，其中北京掛牌地塊分別位于通州區(qū)和豐臺區(qū)，上海掛牌地塊則位于浦東和松江。二線城市供應(yīng)量也維持低位，主要供應(yīng)地塊為商辦用地，僅哈爾濱、昆明等個別城市有涉宅用地掛出。三四線城市中，供地主力集中在長三角片區(qū)，金華、蕪湖、紹興、嘉興等多個城市均有土地供應(yīng)。

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??土地成交

?成交量價環(huán)比下行
廣州、無錫次輪土拍收官

??成交方面。由于本周進(jìn)行集中土拍的城市個數(shù)較上周明顯減少，且出讓規(guī)模也相對較低，因而重點監(jiān)測城市的土地成交量價環(huán)比不敵上周。具體而言，CRIC重點監(jiān)測城市本周經(jīng)營性用地總成交建筑面積為1098萬平方米，環(huán)比下降27%，同比則上漲了114%。成交金額也隨之下降至619億元，環(huán)比下降57%。因主力成交城市為地價水平的三四線城市，平均樓板價環(huán)比也呈下跌趨勢，平均地價為5637元/平方米，環(huán)比上周大降41%。

??各能級城市表現(xiàn)各異。一線城市中，成交量最大的城市為廣州，成交建面為113萬平方米，均為次輪集中成交的11宗地，保利發(fā)展和越秀成為拿地主力，此外北京和上海也有商辦地塊成交。二線城市中，長沙的成交規(guī)模最高，達(dá)185萬平方米，成交主力集中在縣域，其余城市的成交建面均在50萬平方米以下。三四線城市方面，無錫、南通等城市均有大規(guī)模集中土拍，其中無錫次輪土拍成交16幅地，成交建面達(dá)181萬平方米，南通則成交12幅地，成交建面也超過了100萬平方米。

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??市場熱度

??溢價率延續(xù)低位運行
商辦用地為本周流拍主力

??市場熱度方面。本周重點監(jiān)測城市的溢價率為2.7%，較上周進(jìn)一步下滑了0.3個百分點。流拍率下降的主要原因是由于本周成交主力三四線城市土地市場持續(xù)低熱所致，如無錫、南通次輪集中土拍中絕大部分地塊仍以底價成交，僅個別極為優(yōu)質(zhì)的土地才能溢價出讓。

??土地市場持續(xù)低熱下，重點監(jiān)測城市的流拍率也有所上行，本周達(dá)14.5%。結(jié)合流拍地塊的用途來看，商辦用地成為流拍主力，如青島、武漢、成都等均有商辦用地流拍。此外，廣州次輪集中土拍中也有三幅地遭遇流拍，涉及天河育新街地塊、白云區(qū)小坪村地塊及中新鎮(zhèn)地塊，三幅地的土地素質(zhì)相對不佳，因而房企拍地意愿不高，最終慘遭流拍。

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??周度TOP5

??廣州、無錫成為入榜主力
次輪土拍冷熱分化更加明顯

為了提振土拍熱度，廣州、無錫等城市均加大了次輪優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)。以廣州為例，此次集中供地增城、南沙等遠(yuǎn)郊供應(yīng)進(jìn)一步減少，天河、荔灣等中心城區(qū)則有多幅土地供應(yīng)。在此影響下，廣州、無錫次輪土拍熱度均較首輪有所回升，溢價成交地塊數(shù)量也較首輪明顯增加。

??不過，地塊冷熱分化趨勢更加明顯，配套缺乏、區(qū)位較偏的地塊或遭遇流拍、或由地方平臺托底，但中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地仍能吸引多家房企爭奪，最終溢價成交。以單價榜中廣州入圍地塊為例，天河區(qū)燕塘地塊三因區(qū)位優(yōu)越、周邊無競品等優(yōu)勢而觸及地價上限，最終由越秀搖中；荔灣兩宗宅地位置也相對較佳，尤其是南岸路26號地塊，地處廣州老西關(guān)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，最終也以較高溢價成交；而白云黃金圍地塊周邊配套較為欠缺，地理位置相對較偏，最終由廣州交投底價競得。

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??重點地塊點評
廣州次輪土拍唯一搖號地塊

??地塊分析：

??7月18日，廣州年內(nèi)第二輪集中供地到期出讓。本次集中土拍，廣州的供地規(guī)模仍保持在低位，僅推出14宗地，供應(yīng)量低于今年首輪。與此同時，廣州也加大了中心城區(qū)的供應(yīng)力度，天河區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)三個核心區(qū)域各有2幅地出讓。在此影響下，廣州次輪土拍熱度較首輪出現(xiàn)回溫，4幅地溢價成交，次輪成交平均溢價率上漲至6.6%。

??在成交的11宗地中，天河區(qū)燕塘地塊三成為房企爭奪的熱點，共有7家房企參與競拍，最終在經(jīng)過54輪競價后觸及土地最高限價，平均成交樓板價為48300元/平方米，可售樓板價達(dá)到50842元/平方米，該單價足以躋身廣州樓面價TOP5。據(jù)地理位置來看，地塊靠近地鐵3號線梅花園站，交通出行十分便利；周邊配套也十分完善，商超、教育、醫(yī)院等配套一應(yīng)俱全。周邊樓市方面，項目所在片區(qū)已多年無新房供應(yīng)，項目入市幾乎無競爭壓力；當(dāng)前市場主要以二手交易為主，附近的云山壹號、峻林等項目最新掛牌價格均在10萬元/平方米以上，與地塊成交樓板價相比，利潤空間非?？捎^。