[克而瑞]土地周報(bào) | 廈門(mén)、福州二輪土拍收官，下周將迎北京、上海集中土拍

??2022年第22周

??2022年5月23日-2022年5月29日，受廈門(mén)、福州二輪集中土拍收官帶動(dòng)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交量?jī)r(jià)得以環(huán)比上漲。供應(yīng)方面，隨著疫情發(fā)展態(tài)勢(shì)穩(wěn)中向好，多城土地供應(yīng)端開(kāi)始放量，本周包括蘇州、合肥、青島、金華、東莞在內(nèi)的多個(gè)城市均推出了2022年第二輪集中出讓地塊。同時(shí)，受疫情影響而推遲的北京第二輪土拍和上海首輪土拍也將于下周重啟出讓?zhuān)瑢脮r(shí)成交量?jī)r(jià)將進(jìn)一步環(huán)比上漲。

??上海優(yōu)化土地出讓條件

??允許房企緩繳土地價(jià)款

??為了盡快從疫情中恢復(fù)，上海于5月29日出臺(tái)了《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重整行動(dòng)方案》。其中，在土地供應(yīng)方面，《行動(dòng)方案》提及，要盡快啟動(dòng)土地市場(chǎng)交易，優(yōu)化土地出讓條件，允許受讓人申請(qǐng)延期繳付或分期繳付土地出讓價(jià)款。值得一提的是，5月26日，上海土地市場(chǎng)網(wǎng)官宣2022年第一批次地塊將重啟出讓?zhuān)瑫r(shí)還調(diào)整了房企凍資金額，比例下調(diào)約兩成，減輕房企拍地的資金壓力。

       土地供應(yīng)

??二批次集中掛牌潮來(lái)臨

??合肥、蘇州、青島推出第二輪供應(yīng)地塊

??供應(yīng)方面。進(jìn)入5月下旬，隨著疫情發(fā)展態(tài)勢(shì)逐漸得到控制，土地市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏也逐步恢復(fù)，同時(shí)重點(diǎn)城市相繼開(kāi)始推出第二輪集中出讓地塊，因此本周供應(yīng)規(guī)模較此前明顯攀升。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總建筑面積達(dá)1819萬(wàn)平方米，但仍顯著不及去年同期水平。集中供地方面，22個(gè)重點(diǎn)城市中有三個(gè)城市于本周推出了第二輪集中出讓地塊，分別是合肥、蘇州和青島。對(duì)比首輪供應(yīng)量來(lái)看，除合肥供地量略所縮減外，蘇州和青島二批次供地建面均較首輪有所增長(zhǎng)，供應(yīng)建面均超過(guò)了200萬(wàn)平方米。此外，金華和東莞也于本周推出了年內(nèi)第二批集中供應(yīng)地塊，供應(yīng)規(guī)模分別為105萬(wàn)平方米和78萬(wàn)平方米。

       土地成交

??成交量?jī)r(jià)環(huán)比上行

??下周將迎北京、上海集中土拍

??成交方面。本周迎來(lái)廈門(mén)和福州兩個(gè)重點(diǎn)城市集中土拍，在此影響下，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交量?jī)r(jià)均呈現(xiàn)環(huán)比上行趨勢(shì)。具體來(lái)看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交建筑面積增至531萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲六成，同比降幅為69%?？偝山唤痤~也隨即上漲至437億元，環(huán)比翻番，同比降幅也縮窄至53%。因主力成交城市廈門(mén)、福州地價(jià)水平較高，本周成交地塊平均樓板價(jià)環(huán)比漲至8239元/平方米，環(huán)同比均呈大漲趨勢(shì)。

??分能級(jí)來(lái)看，二三線城市成交量環(huán)比均呈上漲趨勢(shì)，但二線城市因廈門(mén)和福州二輪集中土拍帶動(dòng)成交量漲幅更大。聚焦到城市來(lái)看。主力成交城市廈門(mén)和福州成交建面分別為79萬(wàn)平方米和83萬(wàn)平方米，分別成交了9幅和13幅地塊。值得一提的是，雖然一線城市本周仍無(wú)成交，但北京第二輪集中土拍及上海首批集中供地均將于下周開(kāi)拍，屆時(shí)成交量?jī)r(jià)將進(jìn)一步上漲。

      市場(chǎng)熱度

??廈門(mén)、福州二輪供地遇冷

??致溢價(jià)率環(huán)比走低

??市場(chǎng)熱度方面。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交溢價(jià)率為2.7%，環(huán)比上周下降了2個(gè)百分點(diǎn)。溢價(jià)率的下行主要是由于主力成交城市廈門(mén)和福州土拍低熱所致。具體而言，廈門(mén)和福州二輪集中供地均顯著遇冷，其中廈門(mén)9宗成交地塊中僅觸頂成交1宗，平均溢價(jià)率僅為1.4%，較首輪下降了5.4個(gè)百分點(diǎn)；福州土拍亦涼意十足，整體溢價(jià)率降至2%，達(dá)到集中供地以來(lái)溢價(jià)率最低水平。

??土地流拍方面。雖然廈門(mén)、福州二輪土拍熱度有所降低，但整體表現(xiàn)仍舊趨穩(wěn)，地塊流拍現(xiàn)象并未惡化。因此，本周流拍地塊幅數(shù)較上周明顯減少，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的流拍率也得以較上周下降，流拍率為9.9%，為年內(nèi)較低水平。

       周度TOP5

??入榜門(mén)檻環(huán)比大幅提升

       央、國(guó)企仍為拿地主力

??本周，廈門(mén)和福州均完成了年內(nèi)第二批集中出讓。在此影響下，入市優(yōu)質(zhì)高價(jià)地塊明顯增多，因此成交價(jià)格榜入榜門(mén)檻也較此前明顯抬升。具體來(lái)看，本周成交總價(jià)最高的地塊為廈門(mén)海滄區(qū)H2022P04號(hào)地塊，成交總價(jià)為62.3億元；門(mén)檻地塊為翔安區(qū)2022XP04號(hào)地塊，成交總價(jià)為24.7億元。

??結(jié)合廈門(mén)、福州的二輪土拍表現(xiàn)來(lái)看，央、國(guó)企仍然是兩城的拿地主力。尤其是廈門(mén)，9宗成交地塊均由央企或本地國(guó)企競(jìng)得，其中本地國(guó)企軌交、建發(fā)、國(guó)貿(mào)等表現(xiàn)亮眼，共計(jì)斬獲了6宗地塊；而民企參與度較低，僅有2幅地有民企參拍，最終均未成功拿地。

       重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

       華潤(rùn)置地低溢價(jià)斬獲廈門(mén)湖里一宗優(yōu)質(zhì)地塊

??地塊分析：

??5月26日，廈門(mén)第二輪集中供地到期出讓。本次土拍，廈門(mén)共推出了10宗地塊，其中島內(nèi)3宗、島外7宗。最終，1宗流拍，9宗順利成交，共收金199億元。值得注意的是，由于供地結(jié)構(gòu)調(diào)整，廈門(mén)此次土拍熱度較首輪顯著走低，平均溢價(jià)率僅為1.4%，較首輪降低了5個(gè)百分點(diǎn)以上。

       但分區(qū)域來(lái)看，島內(nèi)地塊的競(jìng)拍熱度整體仍高于島外，3宗地塊全部順利出讓?zhuān)揖鶠橐鐑r(jià)成交。其中，競(jìng)拍最激烈的當(dāng)屬湖里區(qū)P09古地石地塊，共吸引了5家房企參拍，在經(jīng)過(guò)11輪競(jìng)價(jià)后，由華潤(rùn)置地以24.1億元的總價(jià)競(jìng)得，成交樓板價(jià)為42154元/平方米，溢價(jià)4.3%。和周邊今年一批次成交地塊相比，該宗地實(shí)際成交地價(jià)下降了約1000元/平方米，在項(xiàng)目銷(xiāo)售限價(jià)相同的背景下，項(xiàng)目的利潤(rùn)空間進(jìn)一步提升。不過(guò)，近兩年來(lái)島內(nèi)土地供應(yīng)量明顯增加，項(xiàng)目周邊有多個(gè)新房項(xiàng)目在售或待售，未來(lái)入市仍將面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。