??4月15日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)在北京調(diào)研。此次調(diào)研有較大篇幅提及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，對(duì)于我們認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)定位，更好做好房地產(chǎn)相關(guān)工作，全力支持國(guó)內(nèi)大循環(huán)工作等都有重要的啟發(fā)。

??一、背景分析

??此次調(diào)研，是深入貫徹習(xí)近平總書(shū)記關(guān)于全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的重要活動(dòng)。這對(duì)房地產(chǎn)具有非常好的啟發(fā)。1）從當(dāng)前政策導(dǎo)向來(lái)看，要積極應(yīng)對(duì)外部沖擊帶來(lái)的困難挑戰(zhàn)，以更大力度促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，做強(qiáng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)，進(jìn)一步釋放我國(guó)超大規(guī)模市場(chǎng)的活力潛力。因此，房地產(chǎn)相關(guān)工作更是要緊緊圍繞促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，做強(qiáng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)的工作導(dǎo)向進(jìn)行，在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮其積極的作用。2）此次強(qiáng)調(diào)了我國(guó)超大規(guī)模市場(chǎng)的活力潛力，也說(shuō)明對(duì)房地產(chǎn)在整個(gè)內(nèi)需的帶動(dòng)效應(yīng)方面做了充分肯定，也是當(dāng)前增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)信心的重要體現(xiàn)。

??二、調(diào)研內(nèi)容

??從此次調(diào)研情況看，涉及兩個(gè)內(nèi)容，一個(gè)是外貿(mào)轉(zhuǎn)內(nèi)銷所涉及的相關(guān)行業(yè)，一個(gè)是房地產(chǎn)存量盤(pán)活的相關(guān)工作。從此次外貿(mào)轉(zhuǎn)內(nèi)銷的相應(yīng)政策來(lái)講，明確其作為整個(gè)內(nèi)需提振重要環(huán)節(jié)。此次也明確對(duì)相應(yīng)企業(yè)的要求，即以優(yōu)質(zhì)供給創(chuàng)造新的需求。該表述對(duì)房地產(chǎn)有非常好的啟發(fā)。房地產(chǎn)當(dāng)前要在優(yōu)質(zhì)供給方面做出更好工作，更好引導(dǎo)和創(chuàng)造新的需求。

??除了外貿(mào)優(yōu)品轉(zhuǎn)內(nèi)銷的調(diào)研板塊，另外一個(gè)調(diào)研內(nèi)容就是關(guān)于存量房盤(pán)活再利用的工作，涉及到北京某庫(kù)存房轉(zhuǎn)化為人才公寓的案例調(diào)研。該調(diào)研非常重要，說(shuō)明它是當(dāng)前提升內(nèi)需的很重要抓手，或者說(shuō)是非常重要的細(xì)分領(lǐng)域。所以說(shuō)，從這次調(diào)研可以看出來(lái)，對(duì)于今年二季度和后續(xù)的收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)為保障房等工作，應(yīng)該是一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。

??三、房地產(chǎn)政策學(xué)習(xí)

??在此次調(diào)研過(guò)程中，總理提到房地產(chǎn)很多政策導(dǎo)向，這里針對(duì)此類表述進(jìn)行深入學(xué)習(xí)。

??1、第一條關(guān)于收購(gòu)存量商品房用作保障性住房的表述，此次明確其是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，保障和改善民生的重要抓手。就從這一表述來(lái)看，把收購(gòu)存量商品房用作保障房的工作明顯提高了市場(chǎng)地位。當(dāng)前行業(yè)正積極關(guān)注房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的良好態(tài)勢(shì)。那么此次提及收購(gòu)存量商品房做保障房，就說(shuō)明其是鞏固止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)、進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要抓手和關(guān)鍵抓手。從這個(gè)角度講，各地在二季度要進(jìn)一步做好相關(guān)工作，提高意識(shí)，結(jié)合收購(gòu)存量商品房工作來(lái)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)的止跌回穩(wěn)。

??2、第二條是明確要落實(shí)好各項(xiàng)相關(guān)政策，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途等方面給予城市政府更大的自主權(quán)，并及時(shí)研究推出新的支持措施。這里有兩點(diǎn)。一是強(qiáng)調(diào)了自主權(quán)，這和此前兩會(huì)相關(guān)精神一致。同時(shí)，此次也明確要及時(shí)研究推出新的支持措施。換句話講，二季度具有很大的政策想象空間。在二季度，預(yù)計(jì)在收購(gòu)存量商品房用作保障房方面會(huì)有更新的政策和支持工作，利好各地政策儲(chǔ)備和工作推進(jìn)。

??3、第三條是明確要深入推進(jìn)城市更新，加力實(shí)施城中村跟危舊房的改造，通過(guò)多種方式盤(pán)活存量，優(yōu)化增量。提到城市更新，今年國(guó)常會(huì)首次會(huì)議就將其作為提升內(nèi)需的很重要抓手。據(jù)此認(rèn)為，城中村跟危舊房的改造的力度會(huì)加大。按照現(xiàn)在的市場(chǎng)理解，各地城中村的推進(jìn)節(jié)奏會(huì)加快，好項(xiàng)目也會(huì)增多，尤其是包括房票等一些金融創(chuàng)新政策也會(huì)推進(jìn)。通過(guò)城中村的改造，對(duì)二季度去庫(kù)存將有非常好的支持作用。

??3、第四條是明確聚焦城市新市民住房困難問(wèn)題和群眾關(guān)切，要調(diào)整完善相關(guān)政策，支持居民剛性和改善性住房需求。該表述的信號(hào)意義很強(qiáng)，說(shuō)明各地政策還得進(jìn)一步調(diào)整完善。這對(duì)于大家二季度買(mǎi)房的市場(chǎng)需求釋放有啟示。最近蘇州、南京和今天的無(wú)錫，其都有政策的調(diào)整和創(chuàng)新，具有非常好的啟示。尤其是像無(wú)錫，提到了低月供、精裝房比例壓縮并轉(zhuǎn)為毛坯房等，都很務(wù)實(shí)和科學(xué)，有助于更好提振購(gòu)房需求。

??四、房地產(chǎn)總體定位把握

??此次相關(guān)新聞稿的發(fā)布，可以看出一個(gè)很關(guān)鍵的表述?？偫韽?qiáng)調(diào)，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大的發(fā)展空間，要進(jìn)一步釋放市場(chǎng)潛力，著力推動(dòng)好房子建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這個(gè)表述非常重要，亦是理解國(guó)內(nèi)大循環(huán)體系中房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的重要內(nèi)容。當(dāng)前正以非常高的規(guī)格講到了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)提振內(nèi)需的作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)有較大的發(fā)展空間，也可以釋放出較大的市場(chǎng)潛力。所以說(shuō)，該表述將明顯提振市場(chǎng)信心，對(duì)于我們二季度房地產(chǎn)工作，具有非常重要的啟示。

??而從具體的抓手來(lái)講，包括好房子建設(shè)、房地產(chǎn)發(fā)展新模式等工作，既是當(dāng)前房地產(chǎn)改革所需要的，同時(shí)也體現(xiàn)“以優(yōu)質(zhì)供給來(lái)創(chuàng)造新的需求”的工作導(dǎo)向。所以總體上來(lái)講，總結(jié)此次總理北京調(diào)研，既讓我們認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)在做強(qiáng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)的功能，也明確了后續(xù)尤其是二季度的工作抓手。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)的市場(chǎng)和功能明顯提升，市場(chǎng)信心也將增強(qiáng)，尤其是對(duì)二季度房地產(chǎn)發(fā)展和策略優(yōu)化有非常重要的作用。