[克而瑞]下一個風(fēng)口！2016行業(yè)熱門方向研究

??導(dǎo)讀：

??房地產(chǎn)行業(yè)進入存量房市場，城市更新將是未來行業(yè)發(fā)展的重心，也是行業(yè)的下一個風(fēng)口！政策層面，近些年國家一直鼓勵地方盤活閑置土地、存量房市 場，并出臺相關(guān)政策為各地方政府調(diào)整土地供應(yīng)提供依據(jù)；城市層面，由于城市化較早，不少城市出現(xiàn)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等落后現(xiàn)象，且通過招拍掛流程出讓的土地與 房企實際開發(fā)所需及常住人口居住要求存在較大差距，城市更新戰(zhàn)略成為緩解供求矛盾的關(guān)鍵途徑。

??摘要：

??存量市場來臨，房企脫穎而出就靠它！

??4大特定對象可涉足，萬億市場容量待開發(fā)

??7個城市現(xiàn)狀全景PK，哪個城市更熱門？

??上篇：城市更新的概念解析

??一、定義：舊城改造的升級，對特定區(qū)域的改造和修繕

??隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的逐步深入，城市中的部分基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代化進程的需要，城市更新這一新概念應(yīng)運而生。城市更新，顧名思義，是指由符合 政策規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū)(包括棚戶區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊工業(yè)區(qū)及舊住宅區(qū))內(nèi)的具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和政策規(guī)定程序進行綜合整治、功 能改變或者拆除重建活動。具體的情況有：

??城市的基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施需完善；

??環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；

??現(xiàn)有的土地用途、建筑物使用功能或者資源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施；

??依法或者經(jīng)市政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進行城市更新的其他情形。

??城市更新不同于舊城改造，準(zhǔn)確來說，城市更新算是舊城改造的升級。舊城改造為局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其勞動、生活服務(wù)和休息等條件。而城市更新不是對舊城的全盤否定，而是意味著在舊城的基礎(chǔ)上不斷發(fā)展，不斷新建、擴建和完善。

??二、對象：涵蓋棚戶區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊工業(yè)區(qū)及舊住宅區(qū)

??1、棚戶區(qū)：源于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，生活設(shè)施故而滯后

??本章節(jié)略。

??2、舊商業(yè)區(qū)：改造為時代進步，商業(yè)消費方式改變所驅(qū)動

??舊商業(yè)區(qū)，主要是指因時代的進步和商業(yè)業(yè)態(tài)的演變而需要進化更新或退化淘汰的區(qū)域。具體形成的原因包括，消費購物方式和建筑形式逐漸取代傳統(tǒng)商業(yè)模式、商業(yè)種類及市政配套的缺失、商業(yè)經(jīng)營策略過時等因素，因此根據(jù)當(dāng)代的消費需求及商業(yè)發(fā)展考量對舊商業(yè)區(qū)進行改造。從特點來看，舊商業(yè)區(qū)往往位居城市中心地段，部分還承載著城市文化和建筑特色。典型的舊商業(yè)區(qū)項目如上海新天地。

??對于該改造對象，尤其是富有歷史文化特色的項目，原本粗暴式的“拆除再開發(fā)”的開發(fā)模式逐漸被“舊建筑更新+定位置換+商業(yè)運作”的組合式模式替代。具體而言：

??一是在如舊的基礎(chǔ)上融入創(chuàng)新和現(xiàn)代時尚的元素，打造新的商業(yè)氛圍。對于一些有著濃厚歷史文化商業(yè)街區(qū)較為通行的操作模式。例如一些老城區(qū)，由于受制于拆遷壓力、市政基礎(chǔ)設(shè)施承載力有限，因而會逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榧衔穆锰厣纳虡I(yè)聚集場所。該類區(qū)域片中的則是一種展示功能，體現(xiàn)的是繁華氛圍。

??二是置換業(yè)態(tài)內(nèi)容，改造成新型居住、辦公和商業(yè)混合區(qū)。一般則以酒店、SOHO、特色商業(yè)為主，注入全新的生活元素。同時，在道路、環(huán)境、交通、公共配套等方面也同時需要被進一步完善。

??值得注意的是，首先，這類改造往往意味著較高額的費用，如新天地的改造費就高達(dá)14億元。其次，此類項目必 須要求企業(yè)具備較強的商業(yè)運作經(jīng)驗，前期投入大量成本積極引進品牌商家，從而帶動區(qū)域人氣和地段價值。最后，舊商業(yè)區(qū)改造還特別考驗企業(yè)的談判能力，包括 在政府要求、目標(biāo)消費者、未來經(jīng)營商戶等多個團體之間商榷合作，精巧的模式設(shè)計、準(zhǔn)確的市場調(diào)查及預(yù)測、精細(xì)的財務(wù)測算等都是關(guān)鍵因素。

??3、舊工業(yè)區(qū)：占據(jù)城市重要位置，改造勢在必行

??本章節(jié)略。

??4、舊住宅區(qū)：房屋年久失修、配套及管理缺失，存在嚴(yán)重安全隱患

??舊住宅區(qū)又稱舊居住區(qū)，是指房屋年久失修、配套設(shè)施缺損、環(huán)境臟亂差、缺乏基本的物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，其整治改造的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)要以滿足居民居住需要為中心。從主要特征來看，舊住宅區(qū)往往存在道路交通不暢過于擁擠、工廠居住布局混亂、建筑密度和人口密度過高、建筑質(zhì)量和基礎(chǔ)設(shè)施差、缺少公共綠地和活動場地等問題。典型的項目如蘇州里河新村小區(qū)。

??因此，對舊住宅區(qū)的改造，主要是為了對住宅區(qū)的內(nèi)部格局和外部環(huán)境系統(tǒng)進行綜合整治，包括：建立管理維護、總體規(guī)劃布局調(diào)整、環(huán)境景觀的綜合治理、道路交通的改善等，從而發(fā)掘舊住宅區(qū)潛力、提高軟硬件水平、改善居住質(zhì)量、激發(fā)社區(qū)活力。具體策略而言：

??一，對建筑及戶外環(huán)境進行維修改善。對建筑本身和內(nèi)部方面的維修方法，如全面整修、擴建加層、外墻改變、內(nèi) 部功能調(diào)整等。一般會利用房屋的大修機會做全面整修，可行性較大，花費也可相對較小，免除了動遷的麻煩。而外部的改善，主要指道路交通、市政公用設(shè)施和服 務(wù)、環(huán)境的整治改善，而這些則是需要經(jīng)常定期維護。

??二，保留外形，作內(nèi)部更新。這種方式實際是維持外形基本不變的前提下側(cè)重于內(nèi)部的改造。一般適用于房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量較好，或外觀造型有文化特色及保護要求等具有保留價值的項目。

??三，整理規(guī)劃。主要針對質(zhì)量尚可的居住區(qū)進行充實完善和調(diào)整?；蛟S在這些項目新建時期是按照規(guī)劃建設(shè)的，但是受限于當(dāng)時的條件、經(jīng)濟水平、管理欠缺等因素導(dǎo)致了一系列急需解決的問題。

??四，推倒重建。這種改造方式往往投資多，工程大，周期長等問題。因此需要因地制宜，根據(jù)改造區(qū)域的具體情況可分為局部、成片集中、道路沿線改造等多種方式。實際實施改造時則需要全面考慮整體外觀協(xié)調(diào)性、符合大范圍的詳細(xì)規(guī)劃、建筑高度比例和空間組織等。

??三、模式：以政府或以市場為主導(dǎo)的兩大開發(fā)模式

??1、政府主導(dǎo)型：由政府小組牽頭實施，是目前主流模式

??本章節(jié)略。

??2、市場主導(dǎo)型：以深圳為典型，可平衡參與各方需求

??本章節(jié)略。

??3、政府主導(dǎo)與市場主導(dǎo)的優(yōu)劣勢分析

??本章節(jié)略。

??四、類型：涉及三種類型，城市更新目的指引操作

??1、綜合整治類：不涉及房屋拆遷，目的在改善現(xiàn)狀

??本章節(jié)略。

??2、功能改變類：保留其原有主體結(jié)構(gòu)，改變其使用功能

??本章節(jié)略。

??3、拆除重建類：全面拆除清理、重建，改變原來建筑面貌

??本章節(jié)略。

??下篇：城市更新歷程及政策

??一、起源和發(fā)展：始于美國，2000年后中國進入實質(zhì)城市更新

??1、城市更新發(fā)起于美國，國內(nèi)經(jīng)歷五個發(fā)展階段

??現(xiàn)代意義上大規(guī)模的城市更新運動(urban renevva)則是始于1960年代1970年代的美國，當(dāng)時的更新是面對高速城市化后由于種族宗教收入等差異而造成的居住分化與社會沖突問題；以清除 貧民窟為目標(biāo)；由聯(lián)邦政府補貼地方政府對貧民窟土地予以征收，然后以較低價格轉(zhuǎn)售給開發(fā)商進行“城市更新”。 

??而在中國，自建國以來，國內(nèi)一直處于城市更新，具體可劃分為以下五個階段：

??值得一提的是，隨著我國法制化進程的推進，各項法律、法規(guī)的逐步完善，城市更新更加有章可循。就目前的發(fā)展情況來看，國家層面頒布各項關(guān)于城市 更新的大政方針，各地積極響應(yīng)，出臺獨具地方特色的城市更新細(xì)則，尤其是一線和部分核心二線城市，因城市化時間較早，發(fā)展速度較快，部分居住區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)已無法滿足城市發(fā)展需要，故紛紛出臺細(xì)則，強化管理；如深圳在2012年為規(guī)范城市更新活動，建立有序的城市更新長效機制，制定了《深圳市城市更新辦 法實施細(xì)則》。

??2、國家層面關(guān)于城市更新的相關(guān)政策布局四大方向

??本章節(jié)略。

??二、推進及實施：一二線城市成為城市更新的主力軍

??1、北上廣深為房企重點關(guān)注，是城市更新項目爭奪之地

??近年來，隨著我國城市化進程的加快進行，一方面，城市面貌新舊交替，舊城改造、舊工業(yè)區(qū)改造、公共服務(wù)更新等方面的城市更新項目不斷涌現(xiàn)；另一 方面，在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的情況下，我國一二線重點城市市中心土地供應(yīng)愈加有限，尤其是北上廣深等一線城市，房企也紛紛抓住“城市更新”這個機遇來擴充 規(guī)模。

??2、一線及部分二線城市起步較早，政府主導(dǎo)規(guī)劃、企業(yè)參與是主流

??(1)北京：注重歷史文化保護，城市更新步伐較為謹(jǐn)慎

??本章節(jié)略。

??(2)上海：以經(jīng)濟發(fā)展為主題，城市功能更新為主導(dǎo)

??本章節(jié)略。

??(3)廣州：重視舊城更新改造，設(shè)立全國首個“城市更新局”

??廣州城市更新起步于20世紀(jì)初，民國時廣州市政府成立后便開展大范圍的城市建設(shè)，經(jīng)過重新設(shè)定城基、開設(shè)工廠、建設(shè)公共設(shè)施等方面的改造，廣州 踏上了現(xiàn)代都市之路。新中國成立后，著重危舊房改造，以改善居民的居住環(huán)境為重點。尤其是20世紀(jì)八九十年代，大規(guī)模的舊城改造項目較多，如荔灣區(qū)金花街 改造項目、荔灣廣場項目等等。直至跨入21世紀(jì)，廣州市重新規(guī)劃了城市的發(fā)展方案，開建新城，城市更新更具現(xiàn)代化。老城、舊城日益空心化，舊城鎮(zhèn)、舊工廠 都是改造對象。

??近兩年，隨著城市快速發(fā)展的需要，廣州市政府也越來越重視城市更新工作。15年10月廣州全市納入“三舊”改造的用地面積高達(dá)58896萬平方米。同年8月，廣州設(shè)立了全國首個以城市更新為主要職責(zé)的政府職能部門——廣州市城市更新局，將履行加強統(tǒng)籌全市片區(qū)更新改造的職責(zé)、城市更新范圍內(nèi)的存量土地整合的職責(zé)、運用棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策加快城市更新的組織統(tǒng)籌工作。同時，根據(jù)城市更新工作任務(wù)和職責(zé)，各區(qū)城市更新機構(gòu)陸續(xù)完成機構(gòu)調(diào)整工作，目前，越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)等7個區(qū)均已掛牌成立了區(qū)城市更新局。目前廣州按照“城市更新1+3政策”，即《廣州市城市更新辦法》、《廣州市舊村莊更新實施辦法》、《廣州市舊廠房更新實施辦法》、《廣州市舊城鎮(zhèn)更新實施辦法》，其中《廣州市城市更新辦法》已通過，將于2016年1月1日起施行。這些政策規(guī)定了全面改造和微改造兩個方式，以及相應(yīng)的拆遷、搬遷、補償?shù)确矫娴木唧w要求。

??(4)深圳：率先出臺城市更新辦法，改造對象決定改造原則

??本章節(jié)略。

??(5)武漢：城市更新仍處高峰期，擬以次功能區(qū)帶動舊城改造

??武漢作為華中地區(qū)中心城市，是國家實施中部崛起和長江經(jīng)濟帶的重要戰(zhàn)略支點。

??從《2015武漢政府工作報告》關(guān)于城市規(guī)劃、道路建設(shè)等方面的方案中不難看出，武漢的城市更新工程依然處于高峰期。無論是漢正街、古田片等老城區(qū)的升級轉(zhuǎn)型，漢口、武昌、青山的三大濱江商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)，還是江漢六橋、青山大橋等道路工程建設(shè)，城市更新建設(shè)不僅意味著城市面貌的改善，更是片區(qū)規(guī)劃的再升級。

??“三舊”改造一直是武漢市政府工作的重點規(guī)劃之一。繼2013年發(fā)布《意見》后，武漢政府于2014年制定三舊改造實施計劃，并實行城市基礎(chǔ)設(shè)施“市區(qū)共建”體制開始，三舊工程更是政府積極推進的任務(wù)。而且，從公布的市人民政府重點辦工作進展來看，該工程也取得了不錯的完成情況。

??此外，根據(jù)武漢市國土規(guī)劃局最新的研究表明，武漢城市發(fā)展主要包含兩大任務(wù)：一是建成區(qū)要“存量改造”，推進服務(wù)業(yè)“騰籠換鳥”；二是新建區(qū)要“增量升級”，實現(xiàn)制造業(yè)“能級升級”。未來將在重點功能區(qū)的基礎(chǔ)上擬在全市選擇次功能區(qū)，并以次功能區(qū)統(tǒng)領(lǐng)“三舊改造”和城市更新，讓功能區(qū)帶動舊城改造。

??(6)西安：“十三五”啟動73個新項目，貨幣安置率定50%以上

??本章節(jié)略。

??(7)鄭州：側(cè)重于城中村改造，創(chuàng)新金融及簡化流程雙管齊下

??本章節(jié)略。

??對比這七個典型城市我們發(fā)現(xiàn)：

??首先，由于整體經(jīng)濟發(fā)展及現(xiàn)代化建設(shè)起步早、進程快，因此一線城市普遍領(lǐng)先其他城市啟動城市更新的改造工程。

??其次，由于一線城市核心區(qū)的土地資源日益稀缺，能夠有效盤活大量存量用的“城市更新”模式轉(zhuǎn)而成為很多品牌房企爭奪的“蛋糕”。

??再者，各城市政府經(jīng)過多年來的模式發(fā)展和調(diào)整后，為了避免拆遷安置工作混亂，于是最近幾年都強調(diào)采取“政府主導(dǎo)拆遷安置”的模式。

??最后，在國家在城市更新方面的政策指導(dǎo)及引導(dǎo)下，各地市政府都積極采用創(chuàng)新融資方案，鼓勵引入民間資本。